房地产合同实务指南 符启林 主编 知识产权出版社【正版】 下载 pdf 2025 网盘 epub 在线 mobi 免费

本书包括四个部分：房地产合同概述，房地产开发合同，房地产交易合同，物业管理类合同。全书详细阐述了房地产合同要关知识；梳理了现行有关房地产合同的法律、法规及规章，集中解释了各类房地产合同签订和履行中应注意的问题，以避免产生纠纷，收集整理了各类房地产合同的示范文本，本书具有要当强的实用性。

本书适合法律院校师生、研究人员、律师、合同当事人及其他法律工作者阅读。

编 房地产合同总则

章 房地产合同概述

房地产与房地产合同

我国的房地产合法法律规范

第二章 房地产合同的订立

房地产合同的订立原则

房地产合同的订立过程

房地产合同的成立

房地产合同的内容和形式

第三章 房地产合同的效力

房地产合同的成立、生效、登记之间的关系

房地产合同的生效要件

无效的房地产合同

可变更、可撤销的房地产合同

效力待定的房地产合同

效力待定的房地产合同

房地产合同被确认无效或被撤销的后果

第四章 房地产合同的担保

保证

抵押

质押

定金

第五章 房地产合同的履行

房地产合同的履行

房地产合同的变更、解除、终止

违反房地产合同的责任

第六章 房地产合同纠纷的处理

常见的房地产合同纠纷

房地产合同纠纷的处理

第二编 房地产开发类合同

章 国有土地使用权让合同

第二章 国有土地使用转让合同

第三章 国有土地使用权租凭合同

第四章 集体土地征用补偿合同

第五章 城市房屋拆迁补偿合同

第六章 房地产联合开发合同

第三编 房地产权易类合同

章 房屋买卖合同

第二章 商品房预售合同

第三章 个人贷款合同

第四章 房屋赠与合同

第五章 房地产抵押合同

第六章 房屋租凭合同

第七章 房地产中介合同

第四编 物业和管理类合同

章 物业管理公共契约

第二章 前期物业管理服务合同

第三章 物业管理委托合同

符启林，男，1954年生，海南省临高县人，中国政法大学经济法专业博士研究生毕业，拿大红克大学，美国哥伦比亚大学访问学者，现为中国政法大学民商经济法学院教授、博士生导师，中国经济学研究会副会长、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员，主要研究领域为房地产法、金

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股东权益的规模取决于股东提供的资金和留存利润。

股本金构成了股东权益的基础，相当于已发行在外股份的面值和这些股份面值之上的溢价部分（额外缴付的资本）

留存利润的主要构成是：尚未支付但随后某个时点上会派发给股东的利润。

库存stock是指在公开市场回购的自家股份，——需要从股东权益中减去。

完整的equity还需要加上非控股的少数股东权益。这个头寸代表了集团完全并表子公司的少数股东权益要求权。

应付票据/商业票据：应付票据是期限不超过1年的带息负债。可能是即将到期的债券或者是短期银行贷款。商业票据主要都是为了short Run的融资需求发行的，期限不超过270天。

准备金：准备金是作为一种补贴而设立的，已被出现的经济流失风险（它的可能性和规模都无法事先量化）。他们包括产品质量保障准备金、未结诉讼准备金或者纳税准备金。基于准备金的类型和期限，他们也可以被归为短期负债。

养老准备金是另外一种非常重要的资产负债表头寸，特别是对于历史悠久的公司。通常，作为养老金的负债被记为“净”头寸，冲抵这种负债的资产是：为满足未来养老金支出而拔出的累积性养老金资产。

非现金费用是花费，但不是支出。例如证券价值的冲销、减记，以及为潜在支付而备的准备金，这是随后某个时点要发生的。而且还要考虑到尚未收回的应收账款和内含于（还未售出）的inventory的投资。

Net Operating Capital = A/R + inventory - A/P

Net Operating cash flow - Net investing cash flow = net free cash flow

有一些公司，运营资本的变动会显著影响经营性cash flow。由于这个收益率会因为运营资本的大幅变动而受到扭曲，我们可以使用运营资本变动前的经营性cash flow，而不是常规的经营性的现金流。我们将这一新的指标称为：现金收益，它等于净利润+折旧额和非付现一次性项目。

权益比率 = equity / Total asset

权益比率高的公司，通常被认为采用了保守的融资策略，因此权益比率越高，公司所用杠杆就越低。与股东权益相反，L具有税收抵扣的好处，因为利息支出的税收抵扣，可以降低公司的税负。

负债的筹资本低于股东权益，因为一旦公司破产，债权人的要求权优先于股东，会首先得到清偿。由于债权人面临的风险较低，因此要求的回报补偿也较低。只有在债权人全部受偿之后，才会去考虑股东的利益。

SO任何企业都有一定比例的负债资金，以期降低总的资金成本。

不确定性很高的那些初创企业，应采用尽可能高的权益比率，以期渡过更加困难的时期。成熟或波动较小的商业模式（雀巢和宝洁公司）则可以采用相对较低的权益比率。

资本负债比率认为应付账款是有益处的，因为他们是免息负债。由于他们在balance sheet，通常与资产方的应收账款和存货匹配并排的科目，所以，大额应付账款通常不会被视为负面的东西。

低资本负债比率意味着公司低水平的净负债。同理：公司的资本负债比率越低，实际的债务负担越小。

在经营租赁合同中，机会与风险则留在出租人手里（因为期限短）。美国公认会计准则对经营租赁与融资租赁的差别规定特别详细：如果由承租人保证的所有现金支付额，超过标的资产价值的95%，那么，租赁标的物（例如汽车公司）必须列入balance sheet的资产的lib.

租赁合同被认为是一项融资租赁或资本租赁。这个的财务报表分析是没有问题的，因为被租赁资产的义务能清晰界定，同时，能作为金融负债的一部分进行计量。在合同期限内折旧，同时在...

一个行业的竞争越强越充分，它的吸引力就越差。决定这个要素的指标是竞争对手数量，产品差异程度和行业成长性。此外，竞争强度可以有指标量化：行业的经营利润率、净利润率和净资产收益率。

企业应该留存利润，只要有赚钱的投资机会，或存在把负债削减到适当水平的需要，就需要那么做。

当股价有吸引力的时候，股份回购应该优先于红利派发。除了TAX优势之外，回购的股份还可以用作并购货币，随后激活用出去。

派发红利合情合理，特别是繁荣期，此时的股价通常比较高。不过，对于股东而言，派发红利通常会有缴税之弊。

即便是没有可行的投资项目，也可以把利润留存起来。

净资产收益率的评估应于下述因素一并考虑：杠杆水平、权益比率和商业模式的稳定性。

ROE = net profit / EPS

NOTES： 只能采取净利润和剔除晒书股东权益之后的股东权益，以便只考虑股东实际享有的部分。

较低的净资产收益率表明资本利用效用并不高，或者资产估值过高（由此造成权益估值过高）。

Asset turnover ratio揭示了一家公司总资产的利用效率。资产周转率高，表明资金迅速回流到公司，相同营业规模所需的资金投入相应也少。

资产周转率 = 营业收入 / 平均资产总额

实际上，只有25%的公司，其总资产的年周转次数>1 （资产周转率 > 1）。资产周转率平均值为0.8，而中位值为0.6

资产收益率的平均值和中位值分别是10.6%和9.1%。与ROE相比，这一比率无法通过负债杠杆而人为提高。

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根据合同法、房地产法关于房地产合同的一般规定及有关行政法规，规章和司法解释的特别的规定，阐述合同阶段操作程序，各种房地产合同的格式样本，签订和履行各种房地产合同应注意的问题，房地产合同的但保，房地产合同纠纷及其处理实例评析。