土地增值税风险防控及争议解决研究 下载 pdf 2025 网盘 epub 在线 mobi 免费

　　本书围绕土地增值税，主要从立法宗旨、法律基本原则、保护纳税人合法权益、依法行政等视角，综合运用税法及其他部门法、税收、财会等知识，就征纳双方面临的重大疑难问题逐一进行剖析。在深入研究60余个案例的基础上，找出产生风险及争议的原因并提出解决问题的思路与方案。

导　论

章　土地增值税纳税主体概述

节　不同纳税主体的土地增值税纳税申报流程

第二节　不同纳税主体的计税方法

第三节　房地产开发流程与土地增值税的关系

第四节　房地产开发企业财务核算特点与土地增值税的关系

第二章　因收入确认引发的风险及争议

节　因分解销售收入引发的风险

第二节　因土地增值税应税收入选用不当引发的风险

第三节　因项目公司引发的风险

第四节　因政府收回土地使用权引发的争议

第五节　因申报的计税依据明显偏低且无正当理由引发的争议

第三章　因扣除项目引发的风险及争议

节　因普通住宅认定标准引发的风险

第二节　因税金扣除引发的风险

第三节　因利息支出引发的风险

第四节　因红线外支出引发的风险

第五节　因发票备注栏引发的争议

第六节　因转让在建工程引发的争议

第七节　因土地成本分摊引发的争议

第四章　因收入确认与项目扣除引发的风险及争议

节　因土地出让金返还引发的风险

第二节　因拆迁安置房引发的争议

第三节　因停车库（位）引发的争议

第四节　因向政府交付保障性住房引发的争议

第五章　因其他原因引发的风险及争议

节　因甲供工程引发的风险

第二节　司法拍卖中由受让方缴纳土地增值税引发的争议

第三节　因以股权形式转让房地产引发的争议

第四节　因转让旧房引发的争议

第五节　因土地增值税纳税义务发生时间引发的争议

第六节　因先税后证引发的争议

第七节　因以土地使用权投资入股引发的争议

第八节　因预缴土地增值税引发的争议

第九节　因土地增值税清算单位引发的争议

第十节　因尾盘处理引发的争议

第六章　引发风险及争议的原因分析

节　部分规范性文件的合法性问题

第二节　税务机关执法的规范性问题

第三节　纳税人税法遵从度有待提高

第四节　民法和税法就同一事实的认定不一致

第七章　争议解决机制及风险规避措施

节　争议解决机制

第二节　规避税收风险措施

结　语

参考文献

附件：土地增值税纳税申报表（修订版）

土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）

土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）

土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）

土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）

土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）

土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）

土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）

土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）

　　廖仕梅

　　北京理工大学法学院副教授、硕士研究生导师，法律经济学博士，美国范德堡大学高级访问学者。北京市普贤律师事务所兼职律师，北京市律师协会税法专业委员会委员。

　　从事税法教学科研工作近20年。在《税务研究》等核心期刊发表论文数十篇；“税务行政争议的预防与解决路径研究”获2022年国家社科基金后期资助项目。代理涉税民事、行政、刑事案件，帮助企业规范税收行为。

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　　前　言

　　土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一个种税。

　　土地增值税的征税对象并不局限于“土地”。土地增值税除对土地的增值额征税外，还对房屋的增值额征税。而且，当房地一体时，一般不分别计算土地、房屋各自的增值金额。只有当转让旧房，且转让方不提供购房发票，采用评估方式征收土地增值税时，才会将土地的扣除金额与房屋的扣除金额分别确定，但计算增值额时，仍然会将两者合并计算。

　　计算土地增值税的“增值额”并不是纳税人取得的真实增值额。这种“不真实”主要源于清算单位、成本分摊方法以及征管方式等因素。清算单位划分标准不同，计算出来的增值额不同；不同的成本分摊方法会导致各清算单位可以扣除的成本不一样，终计算出来的增值额也不一样。我国的税收征管方式有两种，分别为查账征收与核定征收。土地增值税的征收既不是纯粹的查账征收，也不完全是核定征收，是查账征收与核定征收的混合体。例如，开发房地产项目的管理费用、销售费用，并不按房地产开发企业的实际支出扣除，而是按照确定的比例进行计算扣除；当某些开发项目的销售收入较低时，税务机关会以纳税人申报的计税依据明显偏低且没有正当理由给纳税人核定一个较高收入；有的支出确实发生，但税务机关认为与开发项目没有联系而拒绝作为成本予以扣除。因此，划分清算单位、选择成本分摊方法、计算扣除金额等方式会使纳税人实际取得的增值额与计算出来的增值额不一致。

　　对于转让不动产且利润率高的纳税人来说，会面临较沉重的土地增值税负担，土地增值税税负可能会高出企业所得税、增值税。以“清澜钛矿案”为例，清澜钛矿公司通过拍卖划拨取得的土地使用权取得收入3631余万元，被税务机关要求缴纳土地增值税2166余万元，土地增值税占总收入的比例为59.7%。这并非个案，因为土地增值的税率为30%～60%。而且，有些房地产开发项目实际上没有增值，但由于有些支出不能扣除、有些没有取得收入的被认定为收入等各种原因，导致纳税人需要缴纳土地增值税。因此，土地增值税纳税义务人的税负压力较大。

　　从税务机关的角度来看，土地增值税的征管是一项繁重的工作负担。由于房地产开发、销售的持续时间较长，监管难度大，加之制度较复杂，导致征管成本高、周期长。因此，税务人员对土地增值税的征管积极性不高。国家税务总局2013年曾专门发文，要求各地税务机关对积压未清算的项目进行全面清理，对不符合核定征收条件的不能核定征收。

　　目前，查账征收已基本取代核定征收，税务机关执法行为日益规范化，纳税人也更加注重纳税行为的合规性。但是，土地增值税立法有待进一步完善，加上前述诸多因素，导致纳税人与税务机关发生争议，给房地产开发企业甚至税务机关带来了涉税风险。因此，坊间称土地增值税为“土地争执税”。

　　对于这样一个风险丛生、争执几乎贯穿房地产开发项目自取得土使用权，到汇算清缴全过程的税种，几乎无人从法学角度对其进行系统性研究，究其原因，可能在于研究难度太大。

　　土地增值税与企业所得税、增值税、印花税、城镇土地使用税、耕地占用税等其他税种关系密切，假如对这些税种法不熟悉，很难理解土地增值税法。但是，土地增值税在计税规则上与其他税种又有很大的区别，如同样的收入，企业所得税、增值税与土地增值税确认的收入金额不一样，同样的支出，不同税种认可的支出金额也不一样，较容易造成混淆。

　　土地增值税的征缴建立在纳税人的会计账簿之上，但同一笔收入与支出，会计准则与土地增值税法规的规定也不一致。研究者需要分析已被财会人员计入各会计科目的收入与支出是否符合会计准则，在确定符合会计准则的前提下，再分析这些支出应当放在土地增值税的哪个扣除项目中扣除。

　　比如，利息支出，财会人员会依据会计准则如实记载，但企业所得税与土地增值税在汇算清缴时一般不会如实扣除。在企业所得税汇算清缴时要关注的是哪些利息应当在支出当期扣除、哪些应当资本化、利息支出是否符合债资比要求、利率是否低于金融企业同期同类贷款利率等。而在土地增值税汇算清缴时，则要关注这些利息支出是否已全部从开发成本中剔除，对于未超过商业银行同期同类贷款利率的，是否能提供金融机构证明，是否能够按转让房地产项目计算分摊等。

　　想深入研究土地增值税法，研究者应该做到以下几点：一是精通各税种法，有一定的财会知识，能很好地辨析纳税人的财务会计账簿记载的内容是否科学，能厘清各税种法之间的关系；二是对土地管理、城市房地产管理、物权等涉及不动产的法规有深入研究；三是了解一定的评估知识，能厘清土地成本分摊等问题。

　　笔者已从事税法教学10余年，且在从事教学科研的同时代理过一些争议较大的涉税疑难案件，深感土地增值税法的深入研究刻不容缓。希望本书能起到抛砖引玉的作用，若各位发现有不足之处或不同观点，请提出宝贵的批评意见。

　　廖仕梅

　　2022年冬于北京

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书籍介绍

本书围绕土地增值税，主要从立法宗旨、法律基本原则、保护纳税人合法权益、依法行政等视角，综合运用税法及其他部门法、税收、财会等知识，就征纳双方面临的重大疑难问题逐一进行剖析。在深入研究60余个案例的基础上，找出产生风险及争议的原因并提出解决问题的思路与方案。