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北大教授徐远新作，投资需谨慎，买房更需谨慎。一套房子，可能决定你的家庭财富是涨是跌。

房子不仅是财富载体，也是宏观格局的映像，买房，不仅要看短期价格，更要学会看形势。

从底层逻辑到详细分析，分辨谬误与真相，看清未来趋势，在分化变局下，掌握关键财富。

回答关于房价和房产的诸多疑问：房价会跌吗？政府调控的是什么？房价变化趋势有迹可循吗？租房和买房哪个更合适？买房要躲避哪些坑？如何分辨哪些城市适合置业，哪些不适合？购房操作中要注意哪些基本原则和事项？国外的房产是否值得投资？

内容介绍

对我们普通人而言，房子是我们当前最重要的资产之一。因此，买房的决策会直接影响一个家庭。买对了，是财富的重大增值；买错了，就会掉到坑里。

那么，如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢？万一买不起，又该怎么办？

本书作者北京大学徐远教授，基于自己多年的学术研究、市场观察与实践，在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题，比如：当前的房价有泡沫吗？房价变化趋势背后的逻辑是什么？租房和买房哪个更合适？能用简单公式推算未来房价涨跌吗？买房要躲避哪些坑？国外的房产是否值得投资？……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比，针对不同情况与需求，阐述自己的观察与观点，并给出个人建议。

同时，作者认为，买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产，取决于你对它的长期判断。因此，针对部分有海外投资意向的读者，作者也对世界各国的房地产市场做了分析，包括西方发达国家、东南亚地区等，便于读者比对。

正如投资需谨慎一样，盲目买房也是有很大风险的。因此，帮助读者理性认清市场，辨别谬误，合理、恰当地做出决策，是本书希望达到的目的。

自序　撕裂的房子：房地产研究的学术基础

第一部分 中国高房价迷局：流行的谬误

第1讲　中国房价有泡沫吗？ _ 003

第2讲　我国的房价收入比为什么那么高？ _ 008

第3讲　土地财政：四方共赢的合谋 _ 013

第4讲　货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（一） _ 020

第5讲　货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（二） _ 028

第二部分 房价基本面分析：房价增速的计算公式

第6讲　房价上涨是全球普遍现象 _ 035

第7讲　房价增速的一个计算公式 _ 040

第8讲　城市化：发展中国家房价上涨的催化剂 _ 045

第9讲　技术进步会逆转城市聚集吗？ _ 050

第10讲　生育率下降、老龄化会逆转房价趋势吗？ _ 055

第三部分 政策面分析：未来房屋市场的格局

第11 讲　房产税：何时出台？税率多高？效果多大？ _ 063

第12 讲　共有产权：中低收入家庭买房上车的新形式 _ 069

第13 讲　租售同权与农地入市 _ 074

第14 讲　“限购、限贷”会长期存在吗？ _ 080

第15 讲　真实利率：房价波动的真正秘密 _ 085

第四部分 房产配置操作指南：买房与租房中的注意事项

第16 讲　首次置业：稀缺原则和先上车原则 _ 095

第17 讲　改善买房：哪种投资更能改善你的财富？ _ 100

第18 讲　百岁人生：选择养老房的“八大要素” _ 105

第19 讲　哪里的房价潜力大？一份你没见过的城市清单 _ 111

第20 讲　租房比买房便宜吗？ _ 117

第五部分 国际大都市的启示：未来房价的趋势

第21 讲　东京地产（一）：泡沫没有告诉你的故事 _ 125

第22 讲　东京地产（二）：一场史诗级的金融战败 _ 131

第23 讲　纽约：世界之都的房价有多高 _ 139

第24 讲　芝加哥：没落的贵族 _ 144

第25 讲　德国低房价的真相 _ 152

第26 讲　打破幻想：德国的历史经验不可复制 _ 158

第27讲　首尔：历史的一面镜子 _ 167

第28讲　香港：中国房价的标尺 _ 173

第六部分 房产投资中的坑

第29讲　商住公寓能不能买？住宅像股票，公寓像债券 _ 181

第30讲　东南亚国家的房产投资机会 _ 188

第31讲　共有产权投资中的三个坑 _ 195

第32讲　旅游地产值得投资吗？ _ 200

第33讲　国际比较中的坑：从“不可贸易品”说起 _ 205

第七部分 房产交易的几个问题

第34讲　房子适合投机吗？寻找神秘的炒房团 _ 213

第35讲　“房价跌了吗”背后的三个潜意识 _ 218

第36讲　没有买卖，也有伤害：理解资产组合和机会成本 _ 222

第37讲　房产和地产股等价吗？ _ 226

第八部分 资产配置与高房价

第38讲　印度经济与房价：孟买高房价的启示 _ 235

第39讲　盘点世界上的高房价 _ 241

第40讲　豪宅为什么这么贵？从富豪的资产配置说起 _ 247

第九部分 高房价的危害

第41 讲　鸡生蛋还是蛋生鸡？辨析高房价推高企业成本 _ 255

第42 讲　高房价的真正危害：东亚低生育率之谜 _ 260

第十部分 分化变局与房产财富

第43 讲　房地产调控，对房价的影响是什么？ _ 272

第44 讲　新冠疫情暴发，全球房价趋势如何？ _ 280

第45 讲　经济下行，房子还能不能买？ _ 292

第46 讲　人口增速下降，以后房子会砸在手中吗？ _ 303

第47 讲　中美竞争摩擦：房子还能买吗？ _ 312

第48 讲　从金融结构看房价“泡沫” _ 321

结语　做时间的朋友 _ 331

致谢 _ 343

徐远，北京大学国家发展研究院金融学教授，北京大学数字金融研究中心高级研究员，博士生导师，美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革，对宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有系统研究。

著有《徐远的投资课》《城里的房子》《经济的律动》《人•地•城》《深圳新土改》《中国经济增长的效率与结构问题研究》，在《金融期刊》（Journal of Finance）、《金融评论》（Review of Finance）、《经济研究》、《管理世界》等国际国内学术期刊发表论文40多篇，在FT中文网、澎湃新闻等财经类媒体发表经济评论 100多篇。

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北大教授徐远新作，投资需谨慎，买房更需谨慎。一套房子，可能决定你的家庭财富是涨是跌。

房子不仅是财富载体，也是宏观格局的映像，买房，不仅要看短期价格，更要学会看形势。

从底层逻辑到详细分析，分辨谬误与真相，看清未来趋势，在分化变局下，掌握关键财富。

回答关于房价和房产的诸多疑问：房价会跌吗？政府调控的是什么？房价变化趋势有迹可循吗？租房和买房哪个更合适？买房要躲避哪些坑？如何分辨哪些城市适合置业，哪些不适合？购房操作中要注意哪些基本原则和事项？国外的房产是否值得投资？

内容介绍

对我们普通人而言，房子是我们当前最重要的资产之一。因此，买房的决策会直接影响一个家庭。买对了，是财富的重大增值；买错了，就会掉到坑里。

那么，如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢？万一买不起，又该怎么办？

本书作者北京大学徐远教授，基于自己多年的学术研究、市场观察与实践，在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题，比如：当前的房价有泡沫吗？房价变化趋势背后的逻辑是什么？租房和买房哪个更合适？能用简单公式推算未来房价涨跌吗？买房要躲避哪些坑？国外的房产是否值得投资？……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比，针对不同情况与需求，阐述自己的观察与观点，并给出个人建议。

同时，作者认为，买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产，取决于你对它的长期判断。因此，针对部分有海外投资意向的读者，作者也对世界各国的房地产市场做了分析，包括西方发达国家、东南亚地区等，便于读者比对。

正如投资需谨慎一样，盲目买房也是有很大风险的。因此，帮助读者理性认清市场，辨别谬误，合理、恰当地做出决策，是本书希望达到的目的。